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用数据解读你不知道的REITs(二)全球REITs市场的风险回报比较

全球REITs市场之间具有一定的相关性,波动趋势大体一致,但收益率和波动幅度不同。

目前全球已有近40个国家地区推出了REITs,包含在NAREITs Global指数里的就有近500只REITs,截至2020年四季度,FTSE EPRA/Nareit Developed Real Estate Index的总市值达到1.5万亿美元,其中52.4%是美国以外国家地区的REITs。

不同国家地区之间的REITs市场具有一定的相关性,其中,北美和欧洲REITs股价变动的相关系数略高,在0.84倍左右,而北美和亚洲REITs股价变动的相关系数略低,在0.78倍左右,亚洲和欧洲REITs股价变动的相关系数居中,为0.82倍。总体上,全球REITs的变动趋势大体同步,但收益率和波动幅度有所不同。

全球REITs市场的收益率和波动幅度

过去20年(2001-2020年),北美REITs的总回报率最高,年化的总回报率达到9.06%(这里的北美REITs包含了权益型REITs和抵押贷款类REITs),其中,47%来自于资本利得的贡献,53%来自于股利收益的贡献,年化的股利收益率为4.77%;其次是欧洲REITs,过去20年的年化总回报率为8.78%,其中53%来自于资本利得的贡献,47%来自于股利收益的贡献,年化的股利收益率为4.11%;而亚洲REITs过去20年年化的总回报率为6.39%,42%来自于资本利得的贡献,58%来自于股利收益的贡献,年化的股利收益率为3.72%。

考虑风险因素后,单位风险回报(夏普比率)最高的仍是北美REITs,为0.55倍;其次是欧洲REITs,单位风险回报达到0.45倍;而亚洲REITs由于收益率较低,价格波动又比较大,所以单位风险回报最低,为0.38倍。

2020年以来,受到疫情冲击,全球REITs股价一度面临较大幅度的下跌,随着疫苗的普及,REITs市场开始复苏,截至2021年4月底,过去16个月北美REITs的累计总回报率为7.0%,其中74%都来自股利收益的贡献,累计的股利收益为5.2%,当前股息率为3.37%;而欧洲REITs过去16个月的累计总回报率为1.1%,累计的资本利得为-3.7%,全部收益都来自股利的贡献,累计的股利收益为4.8%,当前股息率为3.31%;亚洲REITs过去16个月的累计总回报率为-1.8%,累计的资本利得为-6.6%,全部收益也都来自股利的贡献,累计的股利收益为4.8%,当前股息率为3.72%。

截至2021年4月底,过去5年北美REITs的年化总回报率为6.89%,其中40%来自资本利得的贡献,60%来自股利收益的贡献,年化的股利收益率为4.15%;欧洲REITs过去5年的年化总回报率为5.64%,其中,33%来自资本利得的贡献,67%来自股利收益的贡献,年化的股利收益率为3.80%;而亚洲REITs过去5年的年化总回报率为4.85%,其中,22%来自资本利得的贡献,年化的股利收益率为3.78%。

总之,全球REITs市场之间具有一定的相关性,波动趋势大体一致,但收益率和波动幅度不同。过去20年,北美REITs的总回报率最高,达到9.06%,亚洲REITs的总收益率最低,为6.39%,欧洲REITs居中,为8.78%;各区域REITs的总收益中都约有一半来自股利收益的贡献,一半来自资本利得的贡献;考虑波动风险后,北美REITs的优势更加明显,亚洲REITs最低。过去5年,受到疫情冲击,全球REITs的回报率都有所降低,但截至2021年4月底,北美REITs仍贡献了6.89%的年化总回报率,优于欧洲和亚洲,股利收益更成为过去5年全球REITs的主要收益来源。

亚洲REITs市场的回报率

具体到亚洲REITs,截至2020年底,过去10年,年化总回报率最高的是中国香港REITs,年化总回报率达到10.8%,其次是日本REITs,年化总回报率为8.9%,新加坡REITs,年化总回报率为8.8%;但过去5年,随着新加坡REITs市场的创新不断,其优势开始显现,年化总回报率达到10.7%,而中国香港REITs则减少到7.1%,日本为4.6%;2020年受疫情影响,各主要REITs市场均呈现负收益,但由于新加坡政府积极的政策推动,再加上新加坡REITs市场上物流地产、数据中心、基础设施等REITs占比较高,所以其REITs市场受到的疫情冲击最小,全年的总回报率为-2.7%,与之相对,2020年,中国香港和日本REITs市场的总回报率分别为-13.0%和-13.1%。

由于资本市场的波动较大,所以,亚洲REITs的主要收益都来自于股利的贡献。其中,日本由于常年处于零利率状态,REITs的股息率通常是最低的,平均在3-4%水平,2020年底平均的股息率(过去12个月的股利收益/2020年12月31日的股价)为4.8%;而新加坡REITs的股利收益率一直较高,2020年底的股息率为6.4%;中国香港居中,但由于2020年股价降幅较大,所以2020年底的股息率也上升至6.3%。

2021年上半年,亚洲REITs的股价普遍出现回升,其中日本REITs的升幅最大,1-6月平均的股价升幅达到23.1%,平均的总回报率则达到25.4%,不仅收复了疫情冲击的损失,还为投资人贡献了正回报,截至2021年6月底,平均的股息率已降至3.6%;其次是中国香港REITs,1-6月平均的股价升幅为10.3%,平均的总回报率为14.0%,截至2021年6月底,平均的股息率为5.65%;而新加坡REITs由于疫情期间受冲击最小,所以2021年的回升幅度也较小,1-6月平均的股价升幅为5.9%,平均的总回报率为8.5%,截至2021年6月底,平均的股息率为5.45%。

总体上,亚洲REITs的收益表现虽然逊色于北美REITs,但在长期中还是为投资人提供了一个相对稳定的回报,并逐步成为亚洲投资人的一项重要投资选择。

(作者为北京贝塔咨询中心合伙人)

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