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规模扩张时代远去,房地产行业开启“极限运动”

​2010年12月刚过,一则消息振奋了当时的房地产行业。

2010年12月刚过,一则消息振奋了当时的房地产行业。消息称,万科2010年度销售总额已突破1000亿元。这一数字,相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和。而千亿元,是万科在2004年提出的2014年远景目标,但当时,他们整整提前49个月就已实现。

11年后,千亿元已不再是新鲜事。克而瑞研究中心于2021年12月31日发布《中国房地产成企业销售TOP200》显示,按操盘口径,排在首位的碧桂园销售规模已经高达7208.6亿元,而万科销售金额则高达6122.8亿元,千亿元如今不过是TOP30房企的门槛值。

但这并不意味着房地产行业仍能高歌猛进。克而瑞这则榜单后还备注了一组解读,解读指出,2021年规模房企销售增速罕见出现负增长。规模房企整体的目标完成情况也远不及历史同期,平均目标完成率不到90%,明显低于过去三年105%以上的平均水平。

这组解读隐藏着一个行业共识的结论,新常态下,高杠杆、高负债运营模式无法持续。未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”转变,更好地平衡财务杠杆,增强企业自身的抗风险能力,以实现稳健、高质量发展。

一切真历史都是当代史。

于当下,行业格局迎来重塑,优质企业市占率持续提升。长远来看,“高杠杆、高周转”模式亟待变革,管理红利大幕徐徐开启,存量时代下多元化业务发展重要性提升,将更为考验开发商包括财务、管理、运营等在内的多维实力。

告别“白金时代”

克而瑞上述解读还夹杂着一个悲观的预测,未来2022年或将迎来20年来首次规模负增长,我们告别2021年,意味着真正要和“白金时代”说再见。

每个行业都有其自然发展规律,房地产也不例外。

回望万科实现千亿元的这一年,彼时,我国商品房销售额是5.25万亿元,城镇化率仅为47%。以此为序幕,中国房地产市场开启了波澜壮阔、快速发展的时代。尤其是2015-2016年,整个住宅行业规模从11亿元左右跳到14亿-15亿元,随后一路高歌猛进。

按照克而瑞研究中心的数据推演,2021年,这个数据预计还能再创新高,预计全年商品房销售面积和金额分别突破至18亿平方米和18万亿元以上。

硬币的另一面是,尽管我国城镇化率尚未达到峰值(社科院报告预计中国城镇化率峰值将出现在75%至80%),但规模增长已进入平稳通道(有预测城镇化率70%为平台期),成交量已见顶,增量空间正在逐渐消失。

数据可以印证,2021年下半年销售、融资急剧下滑。2021年7-11月,过去5个月百强房企累计操盘金额同比下滑27.8%;7-11月融资总量环比下降了40%。这是过去5年之中从未发生过的,从历史数据来看,基本上每一年下半年的销售数据都高于上半年,与上一年同期相比也更优。

这是一个短期的周期性波动吗?审视当下环境,“三条红线”限制房企融资规模,“房贷集中度”设置银行涉房贷款占比上限,“供地两集中”要求22个试点城市分批次集中出让土地,这些均对房企现金流管理提出更为严格考验。叠加调控、城镇化等诸多考量,如今恐怕没有人会再轻易得出这个结论。

12月10日,中央经济工作会议提出,“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。但也仍然强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。”

以上种种,预示着市场的重构无疑正在加速到来。

重构背后的极限运动

重构背后,谁又能走到彼岸呢?这是时下令人深思的问题,继而要思考的是,他们又将如何走到彼岸?

由于当下融资市场和资本市场更加重视对房企现金流层面的考量,招商证券前不久根据港股47家上市公司现金流稳健型及成长性分类。最终得出的结论是开发领域,首推具备“持续内生性现金流创造能力”的保利地产、金地集团、万科A等,关注港股龙湖集团、华润置地等,高杠杆型房企要精选“有质量的杠杆”,资源型公司仍可获稳健回报,关注华侨城A等。

在销售端,2021年百强房企全年销售额同比下降3%,而龙湖集团、华润置地等企业,仍能在逆势实现稳健增长。比如,龙湖全年实现2900亿元销售金额,同比去年高出7.2%,回款率维持在超90%的行业高位;在融资端,一些房企囿于紧张的财务盘面,难以“借新还旧”,而国企央企和优质民营房企,持续获得金融机构青睐。2021年12月10日,龙湖控股集团有限公司发布公告,公司间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司已于2021年12月7日及8日公开发行2021年度第一期中期票据,规模为人民币10亿元,期限15年,票面利率仅3.70%。

短期阵痛与中长期重塑,房地产参与者表现分化:央国企及优质民企为代表的稳健房企融资、拿地相对受益,他们将率先走出困局并进一步扩大优势;中长期看,新增住房需求高位震荡,多元赛道空间打开提供更多发展可能性,模式优化、综合实力突出房企有望持续提升份额,实现高质量发展。

以上可以综述为行业共识。

彼岸之间的路径也已清晰可见:“管理红利”成为主导房地产公司成长的核心变量,这是行业估值体系重构的最大特点。多元赛道的竞逐中,房地产生态链价值逐步显现,提供更多发展可能性。参照2020年全国物管行业总在管面积259亿平米,百强物企2020年平均物业费3.84元/平米/月,测算2020年全国基础物管规模1.2万亿元。后续新房交付、存量房渗透以及非居业态拓展均有望推动管理面积增长,增值服务成熟亦有望带来更大想象空间。另根据佛若斯特沙利文报告,2020年中国商业运营总收入(含商业运营收入及租金收入)8369亿元,至2025年有望达到1.3万亿元。存量房时代增量业务机会同样存在,物管、商业等多元赛道价值逐步体现,将为开发模式转变提供更多可能。

长期主义型房企早已探路未来。

为了提升运营管理水平,招商蛇口去年制定了“一城一模板”的城市战略,全面提升各城市公司的操盘能力。招商蛇口也在加大数字化建设。由招商蛇口与明源云链联手打造的工程管理协同平台“墨斗”就是其中一个代表性成果。该平台包含全景计划、质量安全、云监控与名匠工坊四个功能模块。

中海在最新的十四五战略确立了独特的“982”战略布局,并把整个中海的业务航道分为“今天,明天、后天”三个层次。即今天业务:90%的业务仍然做住宅开发;明天业务:8%业务是购物中心、写字楼、星级酒店、长租公寓等商业运营;后天业务:1%-2%开拓新业务,比如数字科技、供应链管理、新能源新基建、教育、康养、物流产业园及上下游产业投资等。

2022年1月7日,龙湖集团控股有限公司(00960.HK)发布公告,拟分拆龙湖智创生活有限公司(以下简称为“龙湖智创生活”)于联交所主板独立上市。同日,龙湖智创生活向联交所提交上市申请表格。龙湖智创生活,是中国领先的提供物业管理,和商业运营服务的智慧生活及空间服务提供商。龙湖智创生活有机融合了龙湖集团原有智慧服务、商业运营等业务的核心能力,是龙湖集团基于全新业务内涵、外延,在“一个龙湖”生态体系中生长出来的全新品牌。

《基业长青》作者、美国管理学家詹姆斯柯林斯曾对28家优秀企业进行追踪,针对卓越企业特质进行有效的提炼。柯林斯发现,公司从优秀到卓越,与从事的行业是否在潮流之中没有关系,事实上,即使是一个从事传统行业的企业,即使它最初默默无闻,它也可能卓越。柯林斯提出了一整套观点,“只要采纳并认真贯彻,几乎所有的公司都能极大改善自己的经营状况,甚至可能成为卓越公司”。

无论是“黄金时代”还是“白金时代”,真正的卓越企业所拥有的特质都能助力其达彼岸,并穿越周期。

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