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宋都股份进退两难

宋都股份成为今年集中供地政策实施以来首个违约典型,同时也为中小房企敲响了警钟。随着拿地门槛越来越高、融资越来越难,中小房企生存空间越来越小,他们的活路在何方?

宋都股份(2.400, -0.05, -2.04%)进退两难

拿地一时爽,退地不仅违约还得扣下巨额保证金,但这对于宋都股份来说,意味着及时止损。

宋都股份成为今年集中供地政策实施以来首个违约典型,同时也为中小房企敲响了警钟。随着拿地门槛越来越高、融资越来越难,中小房企生存空间越来越小,他们的活路在何方?

退地始末

先是轰轰烈烈竞得土地,后反悔退地,在今年全国22城集中供地中,宋都股份成为首家违约退地房企。

今年5月,宋都股份(600077.SH)共计耗资45.84亿元,在杭州首轮集中供地中获得5宗土地,土地总占地面积15.1万平方米。

不料两个月后,公司将其中一宗土地退回,且上周已收到杭州市规划和自然资源局出具的决定书。

斑马消费注意到,退回的这宗土地是位于杭州拱墅区的杭政储出(2021)8号地块,占地面积34025平方米,当时通过全资子公司杭州绍辉竞得,对价17.83亿元,溢价率29.86%,楼面成交地价约20962元/平方米。

蹊跷的是,该地块至今尚未签署《杭州市国有建设用地使用权出让合同》。

因为违约退地,杭州绍辉所预缴保证金5000万元将不予退还。这笔保证金是今年一季度归母净利润的1.36倍,是去年全年归母净利润的14.19%。

即便这样也要退地,公司解释是经营管理层“基于企业发展谨慎作出的决策。”

除了业内疯传的意向合作方临时变卦退出,这块土地开发的盈利预期不被看好,也是重要原因之一。

根据该宗土地容积率等经济指标初步测算,最多可建成建筑面积8.5万方平方米,考虑自持21%的代价,可售建筑面积约6.7万平方米。

因为杭州首轮集中供地采取的是土地、房屋售价双限价政策,8号地块未来最高限价2.95万元/平方米(包括每平方米精装修3000元),可售货值约20亿元,加之建安成本及税费等因素,盈利空间微乎其微。

双限价土地项目盈利难已是不争的事实,浙江头部房企滨江集团(3.970, -0.13, -3.17%)(002244.SZ)在杭州集中供地中拿地之后,老板戚金兴曾公开声称,拿到的土地项目要努力才会有1%-2%的净利润率。

土储告急

宋都股份创立于1984年,其前身是杭州江干区原房屋建设开发公司,为杭州最早18家房地产开发企业之一,当地经典楼盘印象西湖、阳光国际等均出自这家房企之手。

不过,在如今竞争激烈的杭州房地产市场,这家老牌房企已无当年之勇,多年来委身浙江本土二线房企之列。

而且,公司现有土地储备已远不能满足今后几年的开发需求,近两年来新增土地储备规模陡降。

2019年至2020年,公司新增计容建筑面积分别为133万平方米、70万平方米(公司年报均未公布总土地储备规模)。

截至去年末,公司待开发土地项目仅余4处,一处位于浙江舟山,三处位于广西,合计权益计容建筑面积约25.69万平方米。

在“三道红线”等金融政策影响下,公司投资开发策略采取“不冒进、不激进”,在外省项目中合作开发意愿浓厚。在上述3个位于广西待开发项目中,有两个项目分别以24.4%、49%的权益比例参与开发。

浙江是公司项目布局最集中的区域,截至今年3月,公司在浙江布局合计37个项目,其中杭州项目规模占比浙江区域近60%。另外,安徽覆盖合肥、巢湖两座城市合计5个项目,江苏覆盖南京等4个城市共7个项目,广西布局4个项目。

在销售规模上,公司仍以浙江为主。在2020年新增8个首次开盘项目贡献销售额82亿元,其中有6个来自浙江省内。

融资成本高企

宋都股份一边在杭州“扫货”,同样还要面对业绩下行、较高融资成本的压力。

今年一季度,公司营业收入、归母净利润分别实现9.72亿元、3684.81万元,同比分别增长14.57%和-42.28%。公司解释,主要是由于交付结转收入毛利降低所致。

近年来,业绩波动就已给公司亮起红灯。

2018年至2020年,营业收入分别为45.92亿元、41.67亿元和71.61亿元,同比分别增长67.03%、-9.26%和71.86%,归母净利润同比分别增长164.19%、43.00%和-40.08%。

最近两年,公司盈利能力下行最为突出。2019年至2020年,其毛利率从40.93%降至22.17%,净利率由14.05%降至4.48%。

2019年,公司两件大事引发外界广泛关注。一是公司董事长俞建午提出鲲鹏计划,冲击300亿年度销售目标。不过,去年公司才实现销售金额207.15亿元,销售面积首次突破百万平方米,为116.46万平米。

另一件大事是在当年4月,公司股东大会授权经营管理层拿地金额“不超过300亿元”,此后公司在土地市场大肆扫货。当年新增土地储备建筑面积首次突破百万平方米,且在当年还发力代建业务,获得代建项目建筑面积62万平方米。

这直接导致公司融资规模和融资成本齐升。2019年至2020年,平均融资成本由7.35%升至8.42%。而2018年,公司平均融资成本仅6.23%。

去年,公司资产负债率达到86.70%,利息支出成为巨大负担,公司去年利息开支4.50亿元,是同期归母净利润的1.28倍。

而且,在去年实施的三道红线中,公司已踩中两条,今后借贷无疑会受较大影响。

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